Quelle société faut-il créer pour faire de la location meublée ?

Fenêtre, Meubles, Chambre

 

La location meublée sur un bien en indivision nécessite la création d’une société qui se charge de plusieurs missions. Par exemple, ce bien pourrait être une maison transmise à plusieurs héritiers d’une même famille. La gestion peut alors devenir problématique, d’où la nécessité de créer une société.

 

Les avantages de la création de la société

Un bien immobilier détenu en commun peut générer des conflits si les propriétaires ne sont pas d’accord à l’unanimité sur le mode de gestion. Il arrive parfois que ces derniers ont recours à la revente. Or, la conservation peut tout à fait se révéler avantageuse pour une mise en location, et à condition que les bonnes dispositions aient été mises en place.

La société créée se charge de la gestion du bien à la place des membres de la famille. Parmi ses missions : la recherche de locataires, la collecte des loyers, la gestion des baux locatifs ainsi que la programmation des travaux d’entretien et de rénovation. La société est pilotée par un gérant qui se charge de verser les loyers aux propriétaires indivis, porteurs de parts. Ce gérant est le plus souvent élu par les membres de la famille qui deviennent alors des associés. Toutes les décisions se rapportant la gestion du bien sont prises lors d’une assemblée générale de ces derniers.

En bref, ce sont les parts de sociétés qui seront gérées par les associés, et non l’immobilier lui-même. Exemple : un parent qui souhaite réaliser une donation à ses enfants pourra leur léguer ses parts à l’avance au lieu d’attendre l’ouverture de la succession. En ce qui concerne les loyers, ils sont calculés en fonction de la quote-part de chacun. Les associés profitent par ailleurs de tous les avantages de la location meublée, dont leur rendement et leur fiscalité. En effet, ceux-ci deviennent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Il s’agit d’un statut fiscal très avantageux, permettant une réduction d’impôt conséquente grâce à la déduction des charges et des amortissements.

 

Quelle est la forme sociétale la plus adaptée ?

Dans le cadre de la location meublée, la forme sociétale la plus adaptée est la SARL de famille. Les associés sont obligatoirement membres d’une même famille, et aucun tiers ne pourra en faire partie. La SARL de famille supporte plusieurs types d’activité, dont commerciale. Rappelons en effet que la location meublée est une activité donnant lieu à des loyers qui sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location meublée nécessite également la tenue d’une comptabilité de microentreprise.

La société civile immobilière (SCI) familiale n’est pas adaptée à la location meublée. Elle n’est recommandée que si le bien indivis est un bien loué nu. Toujours est-il que les conditions sont plus souples que celles de la SARL de famille, puisqu’elle accepte la souscription d’associés autres que les membres liés par un lien de parenté du premier degré. Ainsi, les parts émises peuvent être transmises ou revendues à des tiers.

La location meublée saisonnière peut cependant faire l’objet d’une gestion supportée par la SCI. Au terme du contrat qui sera donc temporaire et bien précisé dans les clauses y afférentes, le bien sera à nouveau exploité nu et géré par la SCI.

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou EURL peut aussi être mise en place pour la gestion d’un bien loué meublé. Tout comme avec la SARL de famille, l’EURL répond aux exigences juridiques d’une activité commerciale générant des BIC. Les risques pour l’associé sont limités au montant de son apport au capital. En bref, le choix de la forme sociétale peut se faire après consultation d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable spécialisé en LMNP.

Le risque fiscal existe-t-il dans un investissement Girardin industriel ?

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Pour réduire vos impôts de manière conséquente, le dispositif Girardin industriel est un excellent outil à la disposition de tous les particuliers, de préférence ceux fortement imposés. Il s’agit d’un investissement comportant un risque fiscal bien présent : explications. Pour comprendre l’origine du risque fiscal, rappelons brièvement le mécanisme de fonctionnement du dispositif. Trois (groupe Profina) [...]

Pour investir dans une SCPI, quel est le montant minimum ?

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Un des principaux avantages de la SCPI : vous pouvez y accéder à moindre coût, les prix de la part étant de moins de 200 euros pour la majorité de ces classes d’actifs. Cependant, un minimum de souscription sur le marché primaire est requis et le montant est librement fixé par la société de gestion.   Un minimum de 5 à 10 parts pour adhérer aux SCPI L’adhésion aux SCPI se fait (L’adhésion aux SCPI se fait généralement à partir de 5 à 10 parts si vous souscrivez à votre SCPI sur le marché de l’émission, c’est-à-dire celui où elles sont mises en circulation pour la première fois. Ce minimum de souscription n’est cependant pas obligé dans le cas où vous achetez votre SCPI sur le marché secondaire.

Pour certaines SCPI, leur accès peut se faire à partir d’une seule part. En somme, la détermination des conditions d’accès est fonction de la stratégie de chaque société de gestion.

Pour déterminer le montant minimal de votre investissement, il suffit donc de multiplier le prix par le nombre de parts, sans oublier les éventuels frais d’entrée. Leur taux est fixé par la société de gestion et ces frais sont prélevés sur la base du montant de votre souscription.

 

Peut-on alléger le coût de la souscription ?

Vous pouvez tout à fait réduire le montant de votre investissement en optant pour des SCPI démembrées. Si vous êtes une personne physique, vous souscrirez à des parts en nue-propriété, tandis que celles en usufruit sont plutôt réservées aux personnes morales du fait des avantages fiscaux qui s’opèrent via les amortissements sur leurs bénéfices imposables.

Attention toutefois, car la souscription en démembrement est un choix de stratégie qui ne peut être pris à la légère, et qui est surtout fonction de vos propres objectifs. En effet, les SCPI en nue-propriété ne vous verseront pas de dividendes pendant toute la durée de leur détention. C’est en revanche le souscripteur de parts en usufruit qui les perçoit et ce, jusqu’à l’extinction du montage, à la période convenue par avance entre les deux parties (investisseurs en nue-propriété et en usufruit).

Pour en revenir au prix de la part, il est déterminé en fonction de la durée de l’usufruit. Plus celui-ci s’étend dans la durée, plus le prix est révisé à la baisse, la jouissance de droits sur la SCPI étant éloignés pour le nu-propriétaire.

 

Combien faut-il investir ?

Les SCPI sont des placements très stables et dont les dividendes sont quasiment garantis, même en période de turbulences. Si vous souhaitez donc détenir des produits pierre-papier) [...]

Réduire ses impôts à travers une société de portage

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Vous êtes fortement imposé à l’IR – plus de 2000 euros d’impôt ? Sachez que vous avez la possibilité de défiscaliser de manière partielle ou totale en investissant à travers une société de portage. Il s’agit alors de souscrire au dispositif Girardin industriel. Voici le mécanisme : un montage juridique est réalisé par un spécialiste Girardin qui met en place (groupe profina) [...]

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