Comment faut-il déclarer les revenus de SCPI à l'administration ?

Les SCPI génèrent des loyers et il appartient à chaque souscripteur de parts de les déclarer au service fiscal et ce, conformément au Code général des impôts. Ce rendez-vous a lieu tous les ans, bien que la réforme ait mis en place le prélèvement à la source pour ponctionner directement les revenus des SCPI tous les mois. Avant de nous focaliser sur la déclaration des dividendes SCPI, rappelons en quelques lignes la fiscalité de ces produits pierre-papier.

 

Les dividendes sont des revenus fonciers

Les dividendes et les plus-values provenant des SCPI sont des revenus fonciers. En effet, ce sont des immeubles qui sont loués, générant des revenus des propriétés bâties. Le régime qui entre en vigueur est donc celui du micro foncier. Selon le montant des loyers, c’est le régime micro foncier proprement dit qui s’applique ou celui dit simplifié.

 

Les revenus de SCPI imposés suivant le barème de l’IR

Les revenus de SCPI sont des revenus de capitaux mobiliers, et ils sont comptabilisés comme étant des revenus imposables au même titre que les salaires, les traitements, les retraites et les pensions. Ces revenus concernent non seulement les dividendes, mais aussi les plus-values issues de la vente d’immeubles de la SCPI ou de la cession des parts. À noter que les revenus financiers des SCPI sont aussi imposables.

L’exonération d’impôt s’applique uniquement dans le cas où les SCPI ont été souscrites en nue-propriété. C’est aussi le cas des SCPI souscrites à travers une assurance-vie ou un PER : au lieu d’être imposés, les dividendes sont plutôt déductibles des revenus imposables. Certaines SCPI donnent également lieu à des réductions fiscales, telles que les SCPI de déficit foncier, fiscales, Malraux, Denormandie, mais elles produisent toujours des dividendes imposables.

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Les différents formulaires de déclaration

Plusieurs formulaires sont à remplir en fonction de la provenance des dividendes. C’est le formulaire 2044 qui est utilisé pour la déclaration des revenus fonciers français, tandis que les revenus de source étrangère seront reportés dans le formulaire 2047. Le remplissage de ce dernier est assez complexe en raison de l’existence de différentes immeubles implantés dans différents pays étrangers et ce, pour une même SCPI. Par ailleurs, la connaissance des dispositions relatives aux accords fiscaux bilatéraux est vivement recommandée afin d’éviter le piège d’une éventuelle double imposition.

L’investisseur remplit sa déclaration classique 2042 après avoir complété les étapes préalables par rapport à la déclaration via les formulaires cités plus haut. Le report se fait de manière automatique sur la déclaration 2042 (ne pas oublier de cliquer sur « Report »).

Le remplissage de l’imprimé complémentaire des revenus n°2042 C est aussi requis pour la déclaration des SCPI. Ces formulaires sont disponibles sur le site officiel des impôts, www.impots.gouv.fr et la déclaration sera réalisée en ligne. Vous pouvez vous faire aider de votre comptable ou votre conseiller en gestion de patrimoine afin de bien remplir votre liasse fiscale. Vous pouvez aussi réaliser une simulation préalable afin de vous y préparer, et d’anticiper les éventuelles réductions d’impôts issues de votre placement SCPI.

 

La fiscalité pour les particuliers et les entreprises

Rappelons que les SCPI sont des supports d’investissement ouverts au grand public ainsi qu’aux entreprises. Elles sont toutefois dites fiscalement transparentes puisque chaque détenteur de part doit déclarer ses revenus qui sont imposés soit à l’IR, soit à l’IS (impôt sur les sociétés).

Les particuliers déclarent des revenus fonciers comme indiqué précédemment, tandis que les entreprises sont soumises au régime réel d’imposition suivant les règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La société de gestion fournit alors les informations à reporter dans chaque déclaration à chacun des associés. Celle-ci met à disposition de ces derniers l’imprimé fiscal unique ou IFU afin de faciliter la déclaration annuelle.

Le risque fiscal existe-t-il dans un investissement Girardin industriel ?

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Pour réduire vos impôts de manière conséquente, le dispositif Girardin industriel est un excellent outil à la disposition de tous les particuliers, de préférence ceux fortement imposés. Il s’agit d’un investissement comportant un risque fiscal bien présent : explications. Pour comprendre l’origine du risque fiscal, rappelons brièvement le mécanisme de fonctionnement du dispositif. Trois (groupe Profina) [...]

Pour investir dans une SCPI, quel est le montant minimum ?

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Un des principaux avantages de la SCPI : vous pouvez y accéder à moindre coût, les prix de la part étant de moins de 200 euros pour la majorité de ces classes d’actifs. Cependant, un minimum de souscription sur le marché primaire est requis et le montant est librement fixé par la société de gestion.   Un minimum de 5 à 10 parts pour adhérer aux SCPI L’adhésion aux SCPI se fait (L’adhésion aux SCPI se fait généralement à partir de 5 à 10 parts si vous souscrivez à votre SCPI sur le marché de l’émission, c’est-à-dire celui où elles sont mises en circulation pour la première fois. Ce minimum de souscription n’est cependant pas obligé dans le cas où vous achetez votre SCPI sur le marché secondaire.

Pour certaines SCPI, leur accès peut se faire à partir d’une seule part. En somme, la détermination des conditions d’accès est fonction de la stratégie de chaque société de gestion.

Pour déterminer le montant minimal de votre investissement, il suffit donc de multiplier le prix par le nombre de parts, sans oublier les éventuels frais d’entrée. Leur taux est fixé par la société de gestion et ces frais sont prélevés sur la base du montant de votre souscription.

 

Peut-on alléger le coût de la souscription ?

Vous pouvez tout à fait réduire le montant de votre investissement en optant pour des SCPI démembrées. Si vous êtes une personne physique, vous souscrirez à des parts en nue-propriété, tandis que celles en usufruit sont plutôt réservées aux personnes morales du fait des avantages fiscaux qui s’opèrent via les amortissements sur leurs bénéfices imposables.

Attention toutefois, car la souscription en démembrement est un choix de stratégie qui ne peut être pris à la légère, et qui est surtout fonction de vos propres objectifs. En effet, les SCPI en nue-propriété ne vous verseront pas de dividendes pendant toute la durée de leur détention. C’est en revanche le souscripteur de parts en usufruit qui les perçoit et ce, jusqu’à l’extinction du montage, à la période convenue par avance entre les deux parties (investisseurs en nue-propriété et en usufruit).

Pour en revenir au prix de la part, il est déterminé en fonction de la durée de l’usufruit. Plus celui-ci s’étend dans la durée, plus le prix est révisé à la baisse, la jouissance de droits sur la SCPI étant éloignés pour le nu-propriétaire.

 

Combien faut-il investir ?

Les SCPI sont des placements très stables et dont les dividendes sont quasiment garantis, même en période de turbulences. Si vous souhaitez donc détenir des produits pierre-papier) [...]

Réduire ses impôts à travers une société de portage

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Vous êtes fortement imposé à l’IR – plus de 2000 euros d’impôt ? Sachez que vous avez la possibilité de défiscaliser de manière partielle ou totale en investissant à travers une société de portage. Il s’agit alors de souscrire au dispositif Girardin industriel. Voici le mécanisme : un montage juridique est réalisé par un spécialiste Girardin qui met en place (groupe profina) [...]

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